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曾喜提”降價”熱搜的朱村 現在還能不能買?

曾喜提”降價”熱搜的朱村 現在還能不能買?

本站房產原創報道 最近廣州樓市的C位自然是南沙黃埔,相比之下,增城倒顯得小透明瞭,幾乎不見熱點話題。


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但老大依然是老大。廣州中原研究發展部數據顯示,10月增城網籤2770套,環比上漲28%,穩居第一。2020年上半年,增城網籤10564套,毫無懸念成爲廣州第一。但具體到板塊,冷熱不均。數據顯示,新塘依然是成交主力,截至8月底成交7086套,朱村板塊成交2914套,石灘板塊成交2486套。

今年因深圳東莞相繼升級調控,與之接壤的石灘板塊,承接了深莞的投資需求外溢,成交量劇增。相比之下,前有新塘老大哥牢牢坐鎮,後有石灘小弟緊追不休,夾在中間的朱村,未免顯得有些尷尬。

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畢竟,曾經的朱村,也是有過明星般的高光時刻。

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朱村曾喜提“降價”熱搜

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2014年增城“撤市設區”,房價開始緩慢上漲。直至2017年“330”政策出臺,因不限購、門檻低,增城樓市迎來一波飛速發展。有中介數據顯示,增城的房價自2014年均價9000元/㎡漲到了2019年上半年的21000元/㎡。

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而擁有廣州科教城規劃、地鐵21號線、富士康科技小鎮產業等利好加持的朱村,也隨市場大勢享受了這波紅利,房價地價齊創新高。2018年4月,鳳崗村地塊拍出了1.5萬/㎡的樓面價,同年5月,保利中航城開盤價突破3萬/㎡,最高達3.6萬/㎡,朱村一時風頭無兩。

可惜好景不長。2019年小陽春後,樓市迎來調控升級,寒冬期來臨,再加上中美貿易戰加劇和突如其來的疫情黑天鵝,購房者觀望情緒濃厚,此前漲幅巨大的增城樓市,不可避免地陷入價格戰,一時間,“增城降價”成爲熱搜。

有數據統計,增城一年內均價下降超過2000元的項目就有近30個。2019年中開盤的科慧花園,地價低、體量大,首開價格低至1.8萬/㎡,比起旁邊一年前中航城3萬/㎡的開盤價,足足降了1.2萬/㎡。

一時間,周邊樓盤應聲而降,無一倖免,2019年朱村板塊的整體降幅在2000-5000元/㎡之間。

進入2020年下半年,廣州樓市開始回暖,部分區域成交火爆,帶動增城房價止跌回升。目前朱村板塊整體均價在1.7-2.2萬/㎡之間,地價也在回升,10月26日,朱村街鳳崗地塊掛牌出讓,起拍總價11.24億元,摺合樓面價11995元/㎡。

朱村,還能入手嗎?

判斷一個板塊的價值,主要看該板塊的規劃及落地情況,科學城、南沙之所以這麼受追捧,也是因爲有清晰的規劃及強而有力的執行能力。具體到朱村,規劃的落地速度卻不盡人意。

廣州科教城的名頭雖響,但自2012年就開始規劃,卻等到2019年底才正式開工。最新消息是今年8月份,一期道路交通及市政配套設施承包開始招標,總投資44.8億元,總算有些實質性進展。


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廣州科教城規劃示意圖

規劃顯示,廣州科教城一期控規10.79平方公里,包括13所市屬職業院校(含技校)、交通及市政配套設施、三大組團共享帶、安置區、四大公園等,可容納學生約12.9萬人。按照官方時間,項目預計2022年6月底前完成所有校區施工並交付學校。

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據統計,科教城和周邊產業項目,再加上週邊樓盤的居民,朱村板塊未來預計有30萬人口涌入。如此大體量的人口,卻缺少匹配的商業生活配套,這也是朱村最讓人詬病的地方。

目前該片區面貌比較荒涼,以小區底商爲主,前往增城萬達廣場都需要車程接駁。最近有消息稱,朱村萬達廣場或有望進駐,如果屬實,能在一定程度上補齊該板塊短板。

有專家指出,以高職、職業院校爲主的科技教育城、主打高新產業的科技小鎮,毫無疑問保證了板塊人口的主體,但學生羣體消費簡單,一定程度上反而影響板塊內配套的完善,對板塊價值提升有限。

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地鐵21號線已經開通

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相比之下,朱村的地鐵及教育配套,起碼已經兌現了一部分。2019年12月廣州地鐵21號線正式開通,從增城廣場出發,約1個多小時可到達員村。這個通勤時間,對於天河的上班一族來說,還可以接受。

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遠期規劃還有地鐵27號線,起自14號線新和站,經知識城、科教城、富士康產業園、增城西站、增城開發區等地,最終接入新塘站,還可能延伸至東莞。此外,增佛高速已通過審評,建成後可30分鐘可直達天河。

學校方面,省一級名校執信學校今年3月落戶增城,預計2021年9月開學。

除了規劃,影響房價的還有供求。21號線在朱村設有3個站,分別爲朱村、鳳崗、山田站,周邊就有10多個樓盤,其中不乏大體量項目,供應充足。而科教城的建設進程緩慢,地鐵已開通,開發商此前熱炒的板塊利好已被提前透支。

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去年年底,廣州其他外圍區域如南沙、黃埔、花都、白雲等區陸續通過人才政策放開購房資格,這使得增城不限購的優勢,也不再突出。

總而言之,朱村的現狀是:科教城還不成氣候,配套還不完善,地鐵、學校還不夠,板塊利好兌現時間成本高,對於投資者來說,還是要慎重。畢竟時間成本也是成本,南沙、科學城香有香的道理。

而對於剛需來說,能不能買,要挑。一般來說,郊區盤的保值硬通貨是地鐵+名校,要考慮有沒有接盤俠。儘量挑離地鐵站近的、有名校傍身的,這樣的樓盤,即使在市場不景氣時,也不會跌得很慘。

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